Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – założenia regulacji

Barbara Syta
Doktorant w Katedrze Prawa Handlowego KUL. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa.

W dniu 16 września 2011 roku została uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377, dalej jako u.o.p.n.). Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia. Kontrahenci deweloperów długo czekali na ustawowe uregulowanie umowy deweloperskiej oraz zasad ochrony ich interesów w kontaktach z deweloperem, jako profesjonalistą, czyli z założenia silniejszą stroną umowy.

Umowa deweloperska wykształciła się i funkcjonuje w praktyce obrotu gospodarczego jako umowa nienazwana, która łączy w sobie elementy różnych typów umów nazwanych (przede wszystkim umowy sprzedaży oraz umowy o roboty budowlane).

Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i następnie przeniesienia jego własności (lub ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku i przeniesienia jego własności) na drugą stronę umowy.

Świadczenie kontrahenta dewelopera (nabywcy) polega natomiast na finansowaniu realizowanej przez niego inwestycji, najczęściej według określonego w umowie harmonogramu.

W praktyce na podstawie takiej umowy nabywca zobowiazany jest do zapłaty deweloperowi całego wynagrodzenia lub znacznej jego części jeszcze przed zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego i przeniesieniem na nabywcę własności lokalu. Nabywca ponosi zatem znacznie większe ryzyko umowne niż deweloper.

Ponadto wskazać należy, iż najczęściej umowy deweloperskie zawierane są w zwykłej formie pisemnej. Oznacza to, że roszczenia z takich umów nie są wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. W przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy nabywca może liczyć tylko na odpowiedzialność odszkodowawczą ze strony dewelopera, nie może natomiast żądać przeniesienia na niego własności lokalu. Praktyka obrotu wskazuje, że również w przypadku upadłości dewelopera obowiązujące przepisy nie zapewniają nabywcy prawidłowego poziomu ochrony.

Odpowiedzią ustawodawcy na wskazane wyżej problemy jest u.o.p.n. Cel ustawy określony został w jej art. 1, zgodnie z którym:

ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ponadto, zgodnie z art. 2 u.o.p.n., określa ona:

1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;

2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;

3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera;

4) treść umowy deweloperskiej;

5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;

6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Ustawa będzie miała zastosowanie także do umów przedwstępnych (art. 2 ust. 2 u.o.p.n.). Założeniem tego uregulowania jest zapewnienie jednakowego poziomu ochrony w przypadku obydwu w/w umów.

Nowa regulacja dotyczy umów deweloperskich zawieranych przez dewelopera będącego przedsiębiorcą w rozumieniu kodeksu cywilnego z nabywcą będącym osobą fizyczną.

Deweloper, zgodnie z art. 3 pkt 1 u.o.p.n. to

przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa określonego w art. 1 i przeniesienia tego prawa do nabywcę.

Nabywcą natomiast jest

osoba fizyczna uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa (art. 3 pkt 4 u.o.p.n.).

Definicja umowy deweloperskiej została określona w art. 3 pkt 5 u.o.p.n., zgodnie z którą:

Umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 (prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż nie każda umowa zawierana z nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiąże się do wybudowania budynku, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę będzie umową deweloperską w rozumieniu u.o.p.n. Przepisy w/w ustawy znajdą zastosowanie tylko w sytuacji, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna, a przedmiotem zawieranej umowy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Ustawa zawęża zatem istotnie zastosowanie jej przepisów, nie ma charakteru uniwersalnego.

Treść umowy deweloperskiej została w sposób szczegółowy określona w art. 22 u.o.p.n. Tytułem przykładu należy wskazać takie postanowienia, jak chociażby:

  • informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w szczególności informacje o jej stanie prawnym oraz istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego;
  • informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy.

Istotne z punktu widzenia ochrony interesów nabywcy jest wprowadzenie wymogu formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej przez art. 22 u.o.p.n.

Umowa deweloperska będzie stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu na nabywcę albo przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 23 u.o.p.n.).

Zasady prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje u.o.p.n. w art. 29-31.

Nabywca, zgodnie z art. 29 ust. 1 u.o.p.n., ma prawo odstąpić od umowy jeżeli:

  • umowa deweloperska nie zawiera elementów określonych w art. 22 (forma umowy oraz wymagane postanowienia);
  • informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
  • deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przed zawarciem umowy;
  • informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, bądź też prospekt nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;
  • deweloper nie przeniesie na niego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia nie będzie dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy,  umowa uważana będzie za niezawartą, a nabywca nie poniesie żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy (art. 30 u.o.p.n.).

Deweloper będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadkach określonych w art. 29 ust. 4 i 5 u.o.p.n., tj.:

  • niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej;
  • niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej.

Jeżeli nabywca wykaże, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, to deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.

Zgodnie z art. 28 u.o.p.n. postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy będą nieważne, a w ich miejsce znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy.

Nawet gdyby deweloper narzucił nabywcy ustaloną przez siebie treść umowy, niekorzystną dla niego, to zgodnie z cytowanym przepisem postanowienia takie będą nieważne, a w ich miejsce znajdą zastosowanie przepisy ustawy. Regulacja ta niewatpliwie wzmacnia pozycję nabywcy w stosunku do dewelopera.

Istotne rozwiązania, z punktu widzenia ochrony interesów nabywców, wprowadzają regulacje u.o.p.n. dotyczące ochrony wpłat dokonywanych przez nich na rzecz deweloperów.

Ustawa w art. 4 nakłada na deweloperów obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony:

  • zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
  • otwartego mieszkaniowego rachunku  powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej;
  • otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej lub
  • otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Dyspozycja cytowanego wyżej przepisu pozwala zaryzykować stwierdzenie, że w praktyce działalności firm deweloperskich powszechnie stosowanym środkiem ochrony nabywców, jeśli nie jedynym w ogóle, będzie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, czyli czwarty środek ochrony, z uwagi na najniższe koszty związane z jego zapewnieniem.

W przypadku każdego ze środków ochrony przewidzianych w art. 4 u.o.p.n. deweloper będzie  obowiązany do zawarcia, dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego).

Bank prowadzący taki rachunek będzie miał obowiązek ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego z nabywców. Ponadto, na żądanie nabywcy, bank poinformuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Deweloper nie będzie mógł wypowiedzieć umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uprawniony będzie do tego tylko bank z ważnych powodów (art. 5 ustawy). Wszelkie koszty związane z prowadzeniem rachunku obciążą dewelopera. Środki wypłacone z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper będzie mógł przeznaczyć wyłącznie na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank prowadzący taki rachunek  będzie wykonywał kontrolę wykonania przez dewelopera w/w obowiązków (art. 8 u.o.p.n.).

Istotą zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie, zgodnie z art. 10 u.o.p.n., wypłata deweloperowi przez bank środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego. Wypłata środków zgromadzonych na rachunku zamkniętym nastąpi więc po zakończeniu przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Wydaje się, iż deweloperzy raczej nie będą zapewniać nabywcom tego środka ochrony. Istotą działalności deweloperskiej jest finansowanie budowy przez dewelopera za środki nabywców. Instytucja zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego natomiast zakłada, że deweloper musi wyłożyć na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego własne środki, dopiero po jego zakończeniu uzyska środki pochodzące od nabywcy.

Środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bank będzie wypłacał deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 11 u.o.p.n.). Przed dokonaniem wypłaty bank każdorazowo dokona kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Koszty takiej kontroli poniesie deweloper (art. 12).

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, ma w założeniu ustawodawcy dodatkowo chronić interesy nabywców, jeżeli deweloper skorzysta ze środka ochrony, z którymi się one wiążą (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Na podstawie umowy gwarancji bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:

  • ogłoszenia upadłości dewelopera albo
  • odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w sytuacji niewywiązania się przez dewelopera z zawartej umowy, tj. nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego w  terminie określonym w umowie deweloperskiej (art. 15 ust. 1 u.o.p.n.).

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygaśnie w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 15 ust. 2 u.o.p.n.).

Istotną regulację zawiera art. 37 u.o.p.n., zgodnie z którym przepis art. 4 ustawy będzie miał zastosowanie do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpi po dniu jej wejścia w życie. Podyktowane jest to tym, aby wszystkie nowe przedsięwzięcia deweloperskie miały w zakresie realizowanych zadań inwestycyjnych ten sam rodzaj ochrony. Przepis ten pozwoli uniknąć sytuacji, w której w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego część nabywców byłaby objęta ochroną przewidzianą w ustawie, a część byłaby jej pozbawiona. Jeżeli zatem deweloper rozpocznie sprzedaż jeszcze przed wejściem w życie u.o.p.n., to przepis art. 4 nie będzie miał zastosowania do całego przedsięwzięcia deweloperskiego, a nie tylko do tego jednego konkretnego lokalu, w stosunku do którego umowa została zawarta przed wejście ustawy w życie.

Analizowana ustawa wprowadza – istotne z punktu widzenia ochrony interesów nabywców, lecz również najbardziej kontrowersyjne – uregulowania sytuacji prawnej wierzycieli na wypadek  upadłości dewelopera.

Na podstawie art. 36 u.o.p.n. do ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. z 2009 r., Nr 175, poz. 1361 ze zm.) został dodany tytuł Ia „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”.

Celem w/w przepisu jest przyznanie nabywcom pierwszeństwa zaspokojenia ich roszczeń przed innymi wierzycielami wyrażającego się w wydzieleniu z mienia upadłego dewelopera odrębnych mas upadłości i przyznaniu nabywcom prawa do decydowania o przeznaczeniu tych mas. Zgodnie bowiem z dodanym omawianą ustawą art. 4252 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego:

w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców będą stanowiły osobną masę upadłości służącą zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali lub domów, objętych przedsięwzięciem deweloperskim.

Dla każdej osobnej masy upadłości obowiązkowe będzie zwołanie zgromadzenia nabywców, które zdecyduje o zaspokojeniu się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, bądź o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia, bądź też o zawarciu układu.

Przewidziane w art. 36 rozwiązania prawne stawiają nabywców w pozycji korzystniejszej od pozostałych wierzycieli upadłego dewelopera, pozbawiając ich prawa do współdecydowania o przyszłości majątku upadłego. Przyznają one szczególną ochronę niektórym wierzycielom dewelopera, istotnie ograniczając interesy majątkowe innych wierzycieli. Ponadto  rozwiązania te wprowadzają istotny wyłom w zasadzie jednolitości masy upadłościowej oraz w regułach spłacania długów upadłego określonych w art. 342 prawa upadłościowego i naprawczego (opinia prawna nt. zgodności z Konstytucją RP projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w szczególności w zakresie równości stron (wierzycieli upadłego) w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, sporządzona przez eksperta d.s. legislacji w Biurze Analiz Sejmowych dra Leszka Bosek).

Wydaje się, że takie zróżnicowanie interesów wierzycieli nie ma dostatecznego uzasadnienia i może naruszać zasadę równej dla wszystkich ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych, wyrażoną w art. 64 ust. 2 Konstytucji RP. Należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w opinii prawnej na temat projektu ustawy, że podstawy do wprowadzenia tak istotnego zróżnicowania interesów wierzycieli nie może stanowić art. 76 ust. 1 Konstytucji RP nakazujący władzom publicznym ochronę konsumentów przed działaniami zagrażającymi ich bezpieczeństwu i przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Wydaje się, że ustawodawca konstruując w omawianej ustawie ochronę praw majątkowych nabywców w sposób istotny naruszył takie prawa innych wierzycieli bez dostatecznych przesłanek uzasadniających takie zróżnicowanie. W każdym razie w uzasadnieniu do projektu ustawy nie przedstawiono żadnych odniesień do zarysowanego problemu. Co więcej, pomimo wyrażenia w w/w opinii stanowiska wskazującego na możliwość naruszenia konstytucyjnej zasady rowności ochrony praw majątkowych, ustawodawca zdecydował się jednak na wprowadzenie omawianej regulacji.

Podsumowując powyższe wywody stwierdzić należy, iż chwilą wejścia w życie u.o.p.n. umowa deweloperska stanie się pozakodeksową umową nazwaną, której definicję i zasady zawierania będzie regulowała omawiana ustawa. Nowe przepisy w sposób zasadniczy zmienią funkcjonujące dotychczas w praktyce zasady zawierania umów deweloperskich. Przede wszystkim przepisy u.o.p.n. silnie wzmacniają pozycję nabywcy, stawiając go nawet w uprzywilejowanej sytuacji, w stosunku do innych wierzycieli dewelopera. Z drugiej strony nakładają na dewelopera szereg obowiązków, zarówno przedkontraktowych, jak i związanych z samym zawarciem i wykonywaniem umowy deweloperskiej, które będą się wiązać także z istotnymi kosztami po stronie deweloperów. Wszystkie te obowiązki stanowią ograniczenie wolności działalności gospodarczej, wprowadzając w istocie reglamentację działalności deweloperskiej. Dyskusyjne wydaje się, czy takie ograniczenie jest uzasadnione ważnym interesem publicznym, zgodnie z art. 22 Konstytucji RP (takie też stanowisko zawiera w/w opinia prawna do projektu ustawy).

Regulacje zawarte w u.o.p.n. dotyczą tylko umów zawieranych przez deweloperów z nabywcami będącymi osobami fizycznymi, które nabywają od deweloperów odrębną własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa nie będzie miała zastosowania, gdy nabywcą będzie inny podmiot oraz, gdy zawierana umowa będzie dotyczyła lokalu nieprzeznaczonego na cele mieszkalne. Wydaje się, że taki stan rzeczy nie jest prawidłowy. Ustawa nie reguluje bowiem w sposób systemowy umowy deweloperskiej. W przypadku obrotu jednostronnie profesjonalnego (konsumenckiego) umowa ta będzie uregulowana ustawowo, natomiast w obrocie profesjonalnym nadal będzie ona funkcjonowała na dotychczasowych zasadach. Oczywiście przedsiębiorcy będą mogli stosować jej przepisy także do zawieranych umów deweloperskich niedotyczących lokali mieszkalnych nabywanych przez osoby fizyczne oraz inne podmioty, jednak w praktyce wydaje się to mało prawdopodobne, przede wszystkim z uwagi na szereg obowiązków nakładanych przez u.o.p.n. na deweloperów.

Wejście w życie u.o.p.n. spowoduje, że w systemie prawa będziemy mieli do czynienia z dualizmem rozwiązań w zakresie umowy deweloperskiej  – z  jednej strony ustawowe uregulowanie definicji tej umowy, jej treści i obowiązków stron w przypadku obrotu konsumenckiego, z drugiej – dotychczas ukształtowane przez praktykę obrotu rozwiązania dotyczące obrotu profesjonalnego.

Niewątpliwie ochrona interesów nabywców będących osobami fizycznymi (konsumentów) zasługiwała na ustawowe uregulowanie. Konsument zawsze jest słabszą stroną w kontaktach z przedsiębiorcą. Wydaje się jednak, że gdyby ustawodawca zdecydował się uregulować w sposób kompleksowy kwestię umów deweloperskich, a więc nie tylko w zakresie obrotu konsumenckiego, byłoby to lepsze rozwiązanie. Gdyby umowa deweloperska została wprowadzona do kodeksu cywilnego jako jedna z typów umów nazwanych, to jego przepisy miałyby zastosowanie zarówno do obrotu konsumenckiego jak i profesjonalnego. Można byłoby oczywiście niektóre z jej przepisów odnieść w sposób wyraźny tylko do obrotu konsumenckiego. Uregulowanie umowy deweloperskiej zyskałoby wówczas wymiar systemowy.

Analizowana ustawa niewątpliwie przyczyni się do wzmocnienia ochrony interesów nabywców. Istotne są przede wszystkim przewidziane w niej rozwiązania dotyczące zabezpieczenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywców i brak dowolnego dysponowania nimi przez dewelopera. Ważne jest również uregulowanie dotyczące formy umowy deweloperskiej (akt notarialny) oraz wpis roszczeń do księgi wieczystej. Forma aktu notarialnego zapewni nabywcom większą ochronę, przede wszystkim z uwagi na możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy.

Ocena ustawy z punktu widzenia interesów dewelopera przedstawia się w sposób zasadniczo odmienny. Na podstawie jej przepisów na deweloperów zostały bowiem nałożone, w zasadzie, same obowiązki, które w sposób istotny wpłyną na dotychczasowe zasady wykonywania działalności deweloperskiej.

Wejście w życie ustawy i jej funkcjonowanie w praktyce obrotu gospodarczego pozwoli na wyrażenie pogłębionej oceny zaproponowanych w niej rozwiązań.

Bądź na bieżąco!

Zapisz się, aby otrzymać najnowsze artykuły z LawBlog.pl bezpośrednio na Twoją skrzynkę e-mail

Comments

  1. Katarzyna Kupidura says:

    Ważne pytanie: czy spółdzielnia mieszkaniowa jest przedsiębiorcą w rozumieniu kodeksu cywilnego? Inaczej mówiąc, czy postanowienia tej ustawy będą dotyczyły sytuacji, gdy osoba fizyczna podpisuje umowę deweloperską (dotyczącą lokalu mieszkalnego) ze spółdzielnią mieszkaniową?

    • Generalnie spółdzielnia mieszkaniowa może być uznana za przedsiębiorcę w rozumieniu KC. Nowa ustawa o umowie deweloperskiej będzie jednak mogła mieć zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowej chyba tylko wtedy, gdy umowy dotyczy odrębnej własności lokalu (zob. np. art. 3 pkt 1 w zw. z art. 1 ustawy).

      Przynajmniej chyba takie było założenie ustawodawcy – w uzasadnieniu ustawy napisano bowiem:

      Przepisy ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

      • Katarzyna Kupidura says:

        Dziękuję za odpowiedź. Jak jednak pogodzić następujące trzy fakty:
        1) zgodnie z ustawą deweloperską umowa o budowę lokalu zawierana przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna zawierać m. in. ostateczną cenę lokalu;
        2) zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, „Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków”
        3) w momencie podpisywania wspomnianej umowy spółdzielnia nie może znać ostatecznych kosztów budowy lokalu (mogą zmienić się ceny materiałów budowlanych, stawki podatków itd.)

        Inaczej mówiąc, jak spółdzielnia może określi ostateczną cenę, jeśli nie ma możliwości ocenić ostatecznych kosztów, a nie wolno jej odnosić koszyści majątkowych? Czy prawo może nakazywać robienie rzeczy niemożliwych?

        • Barbara Syta says:

          Z ustawy deweloperskiej wynika, że w umowie deweloperskiej należy określić cenę lokalu, nie użyto w niej sformułowania „ostateczną”. Celem wprowadzenia tego zapisu jest ochrona nabywcy lokalu (taki jest też cel całej ustawy), który powinien znać cenę nabywanego lokalu, nie powinien być zaskakiwany dopłatami w wysokich kwotach. Każdy przedsiębiorca, także spółdzielnia mieszkaniowa, podejmując się określonego przedsięwzięcia musi określić jego koszt i uwzględnić także ryzyko, które jest nieodłącznym elementem działalności gospodarczej. Innymi słowy spółdzielnia podejmując się realizacji inwestycji w postaci wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz swoich członków musi określić koszt takiego przedsięwzięcia. Zapisu o tym, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków nie należy, moim zdaniem, interpretować dosłownie. Zapis ten w żaden sposób nie jest sprzeczny z określaniem ceny lokalu w umowie deweloperskiej. Spółdzielnia nie wybuduje przecież budynku i lokali w budynku za swoje własne środki, aby następnie nieodpłatnie przenieść własność ustanowionego lokalu na członka. Aby móc realizować budowę spółdzielnia musi mieć na to środki, które pochodzą m.in. z wpłat jej członków przeznaczonych na budowę. Odnośnie zmiany cen i stawek podatków, to jak wspomniałam, ryzyko jest zawsze wkalkulowane w działalność gospodarczą. Przy nadzwyczajnej zmianie stosunków (np. istotne zwiększenie stawek podatków, duży wzrost cen) należy, moim zdaniem, zastosować ogólne przepisy kodeksu cywilnego, np. art. 357 (1).

          • Katarzyna Kupidura says:

            Dziękuję za odpowiedź, chociaż wydaje się, że przyjmie się jednak inna wykładnia tego prawa. W międzyczasie dotarłam do komunikatu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, który stwierdza, że jeżeli spółdzielnia nie ma w statucie działalności deweloperskiej (czyli budowania budynków mieszkalnych w celu sprzedania mieszkań w nich osobom niebędącym członkami spółdzielni) i sprzedaje wyłącznie swoim członkom, to podlega przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zaś przepisom ustawy ,,deweloperskiej”. W takim przypadku spółdzielnia nie musi się stosować do żadnych przepisów ustawy ,,deweloperskiej”, w szczególności umowy o wybudowanie i przeniesienie własności lolaku mieszkalnego nie podlegają wymogom tej ustawy. Zasięgnęłam na ten temat opinii (nie wiążącej) u Prezesa UOKiK i w dziale prawnym jednego z banków, który udziela kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Obie instytucje przychyliły się do powyższej interpretacji. Żadna z tych opinii nie jest wiążącą wykładnią prawa, ale dla nabywcy istotna jest informacja, że w tym szczególnym przypadku może uzyskać kredyt na mieszkanie na podstawie umowy nie spełniającej wymogów ustawy – opinia pochodzi z jednego banku, ale najprawdopodobniej wszystkie banki przyjmą jedno stanowisko w tej sprawie.

  2. Marta Piasecka says:

    Czy art 15 mówiący o gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej będzie miał zastosowanie do inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie ustawy?

    • Powszechna opinia na ten temat jest taka, że przepis art. 15 będzie w istocie kompletnie martwy. Miał on sens dopóty, dopóki zgodnie z projektowanym art. 4., Deweloper miał zapewniać nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
      1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
      2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
      3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.

      W trakcie prac nad ustawą, rzutem na taśmę dopisano jednak (zdaje się już w Senacie) do tego przepisu kolejny pkt:
      4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
      – z czego wynika, że w sumie wystarczy po prostu omrp (bez gwarancji).

    • Barbara Syta says:

      Art. 15 ustawy stanowi doprecyzowanie art. 4 ustawy, który wymienia środki ochrony, jakie deweloper zapewnia nabywcom (co najmniej jeden).

      Zgodnie z art. 37 ustawy o ochronie praw nabywcy przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

      Wobec tego przepis dotyczący gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej nie będzie miał zastosowania do inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy.

  3. Ewa Kowalska says:

    Deweloper ma obowiązek przed podpisaniem sporządzić prospekt informacyjny w którym jest punkt, który dotyczy informacji zawartych w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach śmieci, cmentarzach. Jak to rozumieć? skąd takie informacje uzyskać?

    • Odpowiedz jest niby prosta aczkolwiek dosyć pokrętna – z „publicznie dostępnych dokumentów” a za takie uznać należy bez wątpienia np. plan zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi jednak na brak precyzyjnego określenia co ustawodawca miał na myśli odsyłając do „publicznie dostępnych dokumentów”, jestem pewny, iż ta kwestia będzie przedmiotem sporów.

  4. Agnieszka Opalińska says:

    Mam pytanie dotyczące art. 22. Czy forma umowy deweloperskiej (wstępna umowa aktu notarialnego) określonej w tej ustawie obowiązuje również deweloperów,którzy rozpoczęli budowę przed wejściem jej w życie? Gdzie sprzedaż mieszkań nadal trwa?Bo rozumiejąc tę ustawę i ten artykuł,to część nabywców mających umowę z deweloperem sprzed 28 kwietnia, mają ją w zwykłej formie. Natomiast kolejna część nabywców z umowami po 29 kwietnia musi mieć w formie wspomnianego aktu notarialnego? Czyli jedni będą mieli gorsze umowy, a drudzy lepsze?

    • Barbara Syta says:

      Przepisy przejściowe w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawierają jedynie uregulowania dotyczące obowiązywania art. 4 ustawy regulującego środki ochrony zapewniane przez dewelopera. Zgodnie z art. 37 przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony, o których mowa w art. 4 art. 38 ustawy).

      Dlatego też, moim zdaniem forma aktu notarialnego jest wymagana dla umowy deweloperskiej także w takiej sytuacji, gdy sprzedaż nastąpiła przed dniem wejścia w życie ustawy. Brak jest przepisu, który pozwalałby na niestosowanie formy aktu notarialnego w takiej sytuacji. Rzeczywiście jedni nabywcy będą mieli “lepsze” umowy, w formie aktu notarialnego, inni zaś nie. Deweloperzy już stosują się do wymogów ustawy i umowy zawierane są w formie aktu notarialnego.

  5. Kamil Nowosielski says:

    Witam, mam pytanie w jaki sposób liczyć 120-dniowy termin, wynikający z wezwania wystosowywanego do dewelopera, przed skorzystaniem z odstąpienia od umowy? Np. termin na podpisanie umowy przenoszącej własność był w umowie deweloperskiej określony na 15 kwietnia 2013 r. i do tego czasu nie nastąpiło przeniesienie przez dewelopera własności lokalu na nabywcę. Od kiedy liczy się ten 120-dniowy termin i czy wskazuje się tutaj konkretną datę, czy ogólnie pisze się w piśmie do dewelopera, że wyznacza się 120-dniowy termin na podpisanie umowy przenoszącej własność?

    • Barbara Syta says:

      Po bezskutecznym upływie terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność należy pisemnie wezwać dewelopera do zawarcia w/w umowy i w tym wezwaniu wyznaczyć mu 120-dniowy termin. Liczymy go od daty odebrania przez dewelopera pisma wzywającego. Należy zatem wysłać pismo do dewelopera (z potwierdzeniem odbioru) i od daty odbioru pisma liczyć termin 120 dni, bo bezskutecznym upływie tego terminu można odstąpić od umowy.

  6. Dzień dobry, mam jeszcze pytanie związane z terminem 120 dni na przeniesienie przez dewelopera prawa własności. Czy można za okres opóźnienia (liczonego od wpisanego do umowy deweloperskiej pierwotnego terminu przeniesienia własności) oczekiwać zapłaty kary umownej, jeśli nie odstępuje się od umowy? Czy deweloper może zasłaniać się niedotrzymaniem terminu z powodu przedłużających się procedur urzędowych, których dopełnienie jest niezbędne do podpisania umowy przyrzeczonej? Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź!

  7. Witam wszystkich,

    mam pytanie odnośnie obowiązywania ustawy deweloperskiej firm, które budują budynki wielorodzinne w całości ze środków własnych a sprzedaż lokali mieszkalnych następuje dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku? Czy takie firmy obowiązuje ustawa?

    Drugie pytanie: czy w przypadku, kiedy na jednej nieruchomości gruntowej, w ramach jednego pozwolenia na budowę podzielonego na II etapy, budowane będą dwa budynki wielorodzinne z tym, że drugi budynek będzie wykonywany jako etap II w momencie oddania już do użytkowania budynku I i częściowej sprzedaży jego lokali mieszkalnych, będzie obowiązywać firmę ustawa deweloperska? Moją wątpliwość budzi tutaj fakt, iż nabywcy lokali mieszkalnych budynku pierwszego staną się również współwłaścicielami części wspólnych pozostałej nieruchomości, na której jeszcze trwają prace budowlane.

Speak Your Mind

*